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Rappel de la question :
« Nous avons eu un coup de foudre pour une maison vieille de 30 ans, avec terrasse, visitée en été. Or, après les fortes pluies de l’automne, nous avons constaté que la terrasse, en pente, n’évacuait par l’eau. Nous n’avons pas été informés de cette situation, lors de la vente. Cette malfaçon de terrasse peut-elle être considérée comme vice caché ? Quels recours avons-nous pour ne pas payer de lourds frais de rénovation ».
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Madame, Monsieur,
Les questions ci-dessus rappelées et soumises à mon appréciation appellent de ma part les réponses suivantes.
1.
En tout préalable et d’un strict point de vue factuel, je relève, que le défaut d’évacuation des eaux de pluie a été décelé après des pluies abondantes, assez rapidement après la vente, sans toutefois que l’énoncé de vos interrogations précise les conséquences de ce qui pourrait effectivement correspondre à une malfaçon.
De la même façon et alors que votre maison est ancienne et âgée de plus de dix années, je postule que la terrasse a été réalisée il y a plus de dix années, de sorte que seule une action en garantie des vices peut être envisagée à l’exclusion d’une action fondée sur la responsabilité des constructeurs. A défaut, il faudra donc mener quelques vérifications factuelles et juridiques complémentaires.
Enfin, je postule que cette vente n’est pas intervenue à la barre du tribunal (vente aux enchères) et a été consentie entre particuliers non professionnels, le cas échéant par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
Ces quelques précisions sont importantes puisqu’elles déterminent très précisément l’étendue de vos recours.
2.
D’un strict point de vue juridique et suivant notre code civil dans sa rédaction restée, en la matière, fidèle à Napoléon, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur « à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641).
2.1.
Pour le dire autrement, l’acquéreur d’une maison ancienne peut exercer un recours à l’encontre du vendeur pour obtenir l’annulation de la vente, ou une réduction du prix, pourvu alors que les conditions cumulatives suivantes soient réunies :
1) Un défaut inhérent à l’immeuble vendu doit être découvert.
En l’occurrence, ceci semble manifestement être le cas, puisque votre décision d’achat « coup de cœur » est intervenue en été, sans que les conditions météorologiques ne vous permettent de déceler cette problématique affectant la terrasse.
Tel n’est toutefois pas le cas si ce défaut a été porté à votre connaissance lors de vente, c’est-à-dire si vous avez reçu en temps utile l’information suivant laquelle la terrasse n’évacue pas l’eau de manière satisfaisante.
2) Ce défaut doit, ainsi, être antérieur à la vente ;
3) Enfin, il doit être d’une gravité telle qu’il rende votre maison impropre à son usage (c’est-à-dire à l’habitat s’il s’agit de votre habitation principale), ou pénalise tellement son usage qu’en parfaite connaissance de cause vous auriez alors soit renoncé à l’achat, soit négocié le prix.
Une malfaçon telle qu’une contre-pente ramenant les eaux pluviales vers la maison provoquant, ainsi, des infiltrations à l’intérieur de pièces habitables ou la stagnation de l’eau à l’origine d’une ruine inéluctable de la terrasse, est susceptible de satisfaire à ce critère de gravité.
2.2.
Lorsque ces conditions sont cumulativement réunies, s’ouvre alors à votre bénéfice une action en garantie d’un vice caché, laquelle doit impérativement être exercée dans les deux années suivant sa découverte sous peine de forclusion, c’est-à-dire, sous peine de ne plus pouvoir agir par la suite (article 1648 du code civil).
Cette action n’est toutefois pas des plus aisées à exercer puisque la charge de la preuve vous incombe. Or, nul ne doute que vous n’êtes pas technicien, ni en mesure de caractériser d’un strict point de vue technique, l’existence même de cette malfaçon pressentie.
Au surplus, il est à craindre que votre acte authentique comporte une clause d’éviction de cette garantie suivant laquelle l’acquéreur prend le bien en l’état, sans recours contre le vendeur. Cette clause est admise par la Cour de cassation, de sorte qu’elle est désormais courante, si ce n’est systématique. L’observation de la pratique notariale démontre, en effet, que par soucis de l’efficacité de leurs actes, les notaires ajoutent systématiquement cette clause.
Pour autant, si une telle clause a pour effet de décharger le vendeur de toute obligation de garantie, elle est privée d’effet lorsqu’elle a été stipulée de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il est démontré que le vendeur ne pouvait pas ignorer l’existence de ce vice (Cour de cassation, 3ème civ., 28 mars 2007, n° 06-12299, publié au Bulletin).
3.
Revenant alors à vos interrogations et partant du postulat que les deux premières conditions de l’action en garantie des vices cachés sont ici réunies, vous aurez compris que la charge de la preuve vous incombe et que cette dernière est cruciale pour déterminer les chances de succès d’une action contre le vendeur.
Cette difficulté probatoire n’est toutefois pas insurmontable. Elle peut être levée par le recours à une expertise judiciaire. Cette action tend à faire désigner, par le Président du tribunal judiciaire, un expert qui aura pour mission d’apporter tous les éléments factuels permettant de déterminer, ensuite, si la malfaçon pressentie est constitutive d’un vice répondant au critère de gravité que le vendeur ne pouvait alors ignorer.
L’expert apportera, aussi, les éléments chiffrés permettant de déterminer le coût des travaux qu’il est nécessaire de réaliser pour remédier au vice.
Son rapport vous permettra de solliciter une réduction du prix conformément à l’article 1641 précité du code civil, sauf l’hypothèse suivant laquelle cette malfaçon serait d’une gravité telle qu’il y aurait lieu alors de faire annuler la vente. Ce choix, entre l’annulation de la vente ou la réduction du prix, vous appartient au moment de l’exercice de l’action en garantie (article 1644 du code civil).
C’est dire ainsi que :
- Premièrement, cette malfaçon pressentie peut effectivement correspondre à un vice caché ;
- Deuxièmement et le cas échéant, ce vice permet l’exercice d’une action tendant, soit à l’annulation de la vente, soit à la réduction du prix dont le montant est habituellement évalué par référence au montant des travaux réparatoires.
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Tours, le 25 janvier 2020
Maître Nicolas FORTAT, Docteur en droit public, Avocat associé de l’AARPI LEOSTHENE