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Du PLU au PLUi : que faire lorsqu'un terrain devient inconstructible ?

· Urbanisme

Le transfert de plein droit de la compétence en matière de PLU - Plan Local d'Urbanisme, des communes au profit des intercommunalités que sont le plus souvent les communautés de communes et les communautés d'agglomération, est l'occasion de voir apparaître dans le paysage local un PLUi - Plan Local d'Urbanisme intercommunal. Ce changement de dénomination n’est pas anodin. Il traduit aussi et surtout un changement de prisme par lequel la planification urbaine est abordée : de l’échelle du territoire communal à l’échelle intercommunale.

L'élaboration de ces PLUi est bien souvent laborieuse et, en tous cas, suffisamment longue pour exaspérer légitimement les propriétaires confrontés à des sursis à statuer sur leurs demandes de permis de construire. Conséquence : ces PLUi sont ainsi régulièrement sources de récriminations légitimes. Et pour cause, la planification urbaine changeant d'échelle et de perspectives, nombre de secteurs et de hameaux autrefois considérés en zone U -"zone urbaine" à l'échelle d'une commune, deviennent, à l'échelle du territoire intercommunal, des secteurs dont l'urbanisation est clairement délaissée, si ce n'est stoppée.

Le cas est fréquent : des terrains autrefois constructibles et à vocation résidentielle, en zone urbaine, ne le sont plus car classés en zone N, à savoir une "zone naturelle". Les règles de constructibilité autrefois permissives deviennent particulièrement restrictives. Que faire alors en pareille situation ?

Parmi les solutions à disposition : participer activement à l’enquête publique pour demander au commissaire enquêteur ou à la commission d’enquête de formuler toutes recommandations ou suggestions si ce n’est avis pour faire évoluer favorablement le zonage ou le règlement écrit.

Suivant l’article L. 153-21 du code de l'urbanisme, le projet de plan local d’urbanisme est soumis à l’approbation de l’assemblée délibérative après, le cas échéant, toutes modifications « pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire enquêteur ».

Le Conseil d’Etat réaffirme encore récemment qu’il est possible d’apporter toutes modifications au projet de PLU après enquête publique et ce, sans qu’il ne soit nécessaire d’organiser une nouvelle enquête publique, sous réserve néanmoins que ces modifications :

1. Résultent de l’enquête publique ;

2. Ne modifient pas l’économie générale du projet.

« Il résulte de ces dispositions que le projet de plan ne peut subir de modifications, entre la date de sa soumission à l’enquête publique et celle de son approbation, qu’à la double condition que ces modifications ne remettent pas en cause l’économie générale du projet et qu’elles procèdent de l’enquête. Doivent être regardées comme procédant de l’enquête les modifications destinées à tenir compte des réserves et recommandations du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête, des observations du public et des avis émis par les autorités, collectivités et instances consultées et joints au dossier de l’enquête. » - Conseil d’Etat, 17 mars 2021, n° 430244, mentionné dans les tables du recueil Lebon.

Cet arrêt est précieux puisqu’il consacre, en l’espèce, une approche particulièrement permissive de l’appréciation du premier critère en admettant que la modification puisse valablement résulter de l’enquête publique lorsqu’elle n’est pas dénuée de tout lien logique avec cette dernière.

Il est donc judicieux d’agir dès l’enquête publique avant de se résoudre à contester le PLUi devant le tribunal administratif.

Maître Nicolas FORTAT

Avocat associé

Docteur en droit public

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