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Loyers commerciaux covid 19 - clause résolutoire

Bailleur vs/ Preneur, quelques enseignements de la jurisprudence récente de Tours

· Droit des affaires,Covid-19,Résultats

Par ordonnance du 15 septembre 2021, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de TOURS a, tout d’abord, rejeté sans surprise le moyen tiré de la force majeure avancé par le locataire pour échapper au paiement de ses loyers. 

Il s’agit ni plus ni moins que de l’application classique de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». (chambre commercialede la Cour de cassation, 16 sept. 2014, n° 13-20.306) 

De surcroît, il est à noter que s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire du bail demandée par le Bailleur, le Juge des référés a fait preuve d’une grande souplesse dans l’appréciation des conditions d’éligibilité à l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 en ne retenant pas lescritères limitativement énumérés par le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, à savoir, seuils d’effectifs, seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire en tenant compte uniquement de la nature de l’activité exploitée par le Preneur. 

L’activité de restauration exercée par le Preneur à bail constituant pour le Juge une « activité économique susceptible de bénéficier du fonds de solidarité », ce seul élément suffisait à dire que le Preneur bénéficiait des ordonnances de protection. 

Pourtant, suivant l’article 1er de l’ordonnance n°2020-316du 25 mars 2020, « les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire ». 

Cette jurisprudence est à mettre en lumière avec celle du Tribunal judiciaire de PARIS qui avait pu juger que le seul fait pour le Preneur à bail de se prévaloir devant le Juge des ordonnances de protection suffit à caractériser une contestation sérieuse dans l’acquisition de la clauserésolutoire sollicitée par le Bailleur. (Tribunal judicaire de PARIS, référés, 21 janvier 2021, n°20/5570).

Enfin, le Juge des référés a retenu une position favorable au Bailleur en considérant qu’un même commandement de payer délivré au Preneur par huissier pouvait produire des effets diamétralement opposés selon la période d’exigibilité des loyers visés audit commandement. 

Selon la date d’exigibilité des loyers visés, tantôt le commandement sera considéré comme produisant effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, tantôt il sera dit qu’il est de nul effet. 

Il conviendra donc pour le Preneur à bail d’être prudent et, en cas de paiement spontané au Bailleur, d’imputer spécifiquement le paiement de ses loyers sur ceux échus antérieurement ou postérieurement à la période juridiquement protégée. 

Maître Sarah MERCIER

Avocat associée

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