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Optimisation TVA sur les immeubles à usage professionnel

· Droit fiscal

Résumé : Selon le Conseil d’État, le propriétaire d’un immeuble composé de plusieurs locaux peut opter à la TVA local par local, et non plus, comme le soutenait l’administration fiscale, globalement pour l’ensemble de l’immeuble.

Régime TVA sur la location nu à usage professionnel : exonération

Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA[i].

Option à la TVA :

Le propriétaire de l’immeuble peut opter pour l’assujettissement à la TVA[ii].

Position de l’administration fiscale : l’option est globale pour tout l’immeuble

La doctrine administrative faisait une application littérale des dispositions de l’article 193 de l’annexe II au CGI et estimait que l’option pour la TVA sur les loyers des locaux nus à usage professionnel portait nécessairement sur tous les locaux qui ne seraient pas exclus du champ de l’option.

Position du Conseil d’État : l’option peut être prise local par local au sein d’un même immeuble.

Dans une décision du 9 septembre 2020, le Conseil d’État invalide la position de l’administration fiscale et considère à la lumière du droit[iii] et de la jurisprudence de l’Union[iv] que l’option peut être réservée à certains locaux à la discrétion du bailleur.

Selon le Conseil d’État, seule l’option pour l’assujettissement à la TVA peut faire l’objet de restriction dès lors que la règle reste l’exonération.

L’option à la TVA des locaux à usage professionnel au sein d’un même immeuble peut être effectuée local par local et non pas globalement pour l’ensemble de l’immeuble dès lors que les locaux pour lesquels l’option est exercée sont expressément et spécifiquement visés dans le bail.

Conséquences :

  • Optimisation : Les bailleurs se voient ainsi offrir une option stratégique permettant d’ajuster l’option TVA en fonction du financement de l’investissement immobilier. Les loyers seront soumis à la TVA et le bailleur pourra déduire la TVA sur l’acquisition et les travaux.
 
  • Contrôle et Contentieux : les bailleurs qui se sont vu remettre en cause l’étendue de leur option à la TVA par l’administration fiscale pourront utilement faire valoir la jurisprudence du Conseil d’État.

Maître Yucel DOGAN

Avocat associé

dogan.yucel@avocat-conseil.fr

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